Antalya'da kiralık konut ararken ev sahibi çoğu zaman bir kefil ister. Kiracı adayı öğrenci, yeni işe girmiş ya da düzenli gelirini belgeleyemeyen biri ise bu talep daha sık gündeme gelir. Kefil olan kişi ise çoğu zaman neye imza attığını tam olarak bilmeden sözleşmeye imza atar. Antalya'da kira sözleşmesinde kefil olan kişinin sorumluluğu ve kefaletten kurtulma yolları, hem kefil hem kiracı hem de ev sahibi açısından bilinmesi gereken bir konudur.
Kefalet, tek başına imzalanan basit bir belge değildir. Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıntılı şekilde düzenlenen, şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlı bir sözleşmedir. Bu şartlardan biri eksik olduğunda kefil, beklenmedik bir borçla karşılaşabilir ya da tam tersi, geçersizlik iddiasıyla sorumluluktan kurtulabilir.
Kira sözleşmesinde kefil olmak ne anlama gelir?
Kefil, kiracının kira borcunu ödememesi halinde bu borçtan alacaklıya (yani ev sahibine) karşı sorumlu olmayı taahhüt eden kişidir. Kefalet tek başına bir borç doğurmaz; asıl borç kiracının borcudur. Kiracı ödemezse kefilin devreye girmesi beklenir.
Kira sözleşmelerinde kefalet genellikle iki şekilde karşımıza çıkar. Bunlardan ilki, kefilin kira sözleşmesinin altına "kefil" sıfatıyla imza atmasıdır. İkincisi ise ayrı bir kefaletname düzenlenmesidir. Uygulamada en sık görülen yöntem, sözleşme metninin altına kefil imzası eklenmesidir.
Kefilin sorumluluğu, kural olarak kiracının kira borcuyla sınırlıdır. Ancak sözleşmede kefilin yan yükümlülüklerden de sorumlu olacağı kararlaştırılabilir. Örneğin aidat, yakıt gideri veya ortak alan masrafları kefalet kapsamına alınabilir. Kefil olmadan önce sözleşme metninin bu tür kalemleri içerip içermediğini okumak gerekir.
Kefalet sözleşmesinin geçerlilik şartları nelerdir?
Kefalet sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu'na göre kefilin sorumlu olduğu azami miktar, kefalet süresi ve kefalet türü sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu unsurlar belirtilmezse kefalet geçersiz sayılabilir.
Şekil şartları bakımından dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Kefalet, yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü kefalet geçerli değildir.
- Kefilin sorumlu olduğu azami tutar sözleşmede açıkça gösterilmelidir. "Sınırsız kefil" gibi genel ifadeler geçerli kabul edilmez.
- Kefilin el yazısıyla yazması gereken belirli unsurlar vardır; bunların başında kefilin sorumlu olduğu azami miktar gelir.
- Kefalet süresi belirtilmelidir. Belirli süreli kefalette süre bitince kefilin sorumluluğu sona erer.
- Eşin rızası: Kefil evliyse, kefalet sözleşmesi için eşin yazılı rızası gerekir. Bu rıza sözleşmenin kurulması sırasında ya da en geç kefilin sorumlu tutulduğu anda alınmalıdır.
Bu şartlar kira sözleşmesine eklenen kefalet için de geçerlidir. Sözleşmenin sonuna atılan kısa bir kefil imzası, gerekli unsurları içermiyorsa kefil yönünden bağlayıcı olmayabilir. Uygulamada sık görülen bir hata, kefilin azami sorumluluk miktarını yazmaması ya da sadece imza atıp geçmesidir.
Eşin rızası neden bu kadar önemli?
Evli bir kişi kefil olurken eşinin rızasını almak zorundadır. Bu rıza yazılı olmalıdır. Eşin rızası olmadan yapılan kefalette kefil, eşi tarafından sorumluluktan kurtulma iddiası ileri sürülebilir.
Kira sözleşmelerinde eşin rızası çoğu zaman gözden kaçar. Kiracı adayının yakını veya arkadaşı kefil olurken eşine danışmayabilir. Oysa kanun bu noktada açıktır. Rızası alınmayan eş, kefaletin kendisi yönünden geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Bu durum, ev sahibinin alacağını tahsil edememesi sonucunu doğurabilir.
Kefalet sözleşmesi kurulduğunda geçerli olan şekil şartları hakimdir. Sözleşme kurulduktan sonra tek taraflı olarak kefilin sorumluluğu artırılamaz.
Kefil hangi hallerde ve ne ölçüde sorumlu olur?
Kefilin sorumluluğu, kiracının kira borcunu ödememesi halinde gündeme gelir. Ev sahibi önce kiracıya başvurur; kefile başvurmadan önce kiracıdan tahsil yolunu denemesi gerekir mi sorusu sık sorulur. Kefalet türü burada belirleyicidir.
Adi kefalette alacaklı, önce asıl borçluya (kiracıya) başvurup tahsil etmeye çalışmalıdır. Müteselsil kefalette ise alacaklı doğrudan kefile başvurabilir. Kira sözleşmelerinde genellikle müteselsil kefalet tercih edilir. Bu nedenle kefil, kiracıyla birlikte borcun tamamından sorumlu tutulabilir.
Sorumluluğun kapsamı şu kalemleri içerebilir:
- Ödenmeyen aylık kira bedelleri
- Kira sözleşmesinden doğan yan giderler (sözleşmede belirtilmişse)
- Gecikme faizi ve icra masrafları
- Tahliye sonrası doğan ve sözleşmeye dayanan tazminatlar
Ancak kefilin sorumluluğu sınırsız değildir. Sözleşmede yazılı azami tutar aşılamaz. Kefalet süresi bitmişse, bu süreden sonra doğan borçlar için kefile gidilemez.
Kefaletten kurtulma yolları nelerdir?
Kefil, bazı durumlarda sorumluluktan kurtulabilir. Bu yolların başında sözleşmenin şekil şartlarını taşımaması gelir. Azami miktarın yazılmaması, kefalet süresinin belirtilmemesi veya el yazısıyla yazılması gereken unsurların eksikliği, kefaleti geçersiz kılabilir.
Eşin rızasının alınmaması da önemli bir kurtulma sebebidir. Bunun yanı sıra şu durumlar gündeme gelebilir:
- Kefalet süresinin dolması: Belirli süreli kefalette süre bittiğinde kefilin sorumluluğu sona erer.
- Kira sözleşmesinin yenilenmesi: Kefalet, kural olarak sözleşmenin ilk dönemiyle sınırlıdır. Sözleşme yenilendiğinde kefil, yeni dönem için ayrıca kefalet vermedikçe sorumlu tutulamaz.
- Kefilin rızası dışında kira bedelinin artırılması: Kefilin onayı olmadan kira bedelinde yapılan artışlar kefili bağlamayabilir.
- Alacaklının kefili zarara uğratan davranışları: Alacaklı, kefilin menfaatini zedeleyecek şekilde hareket ederse kefil sorumluluktan kurtulabilir.
- Asıl borcun sona ermesi: Kiracı borcunu öderse ya da sözleşme sona ererse kefalet de sona erer.
Kefilin sorumlu tutulduğu durumlarda, öncelikle sözleşme metni ve imza tarihleri incelenir. Kefalet süresi ve azami tutar kontrol edilir. Eşin rızası olup olmadığı araştırılır. Bu inceleme, kefilin gerçekten sorumlu olup olmadığını ortaya koyar.
Antalya'da kefalet uygulamasında nelere dikkat edilir?
Antalya'da kiralık konut piyasası hareketlidir. Turizm bölgelerinde kısa süreli kiralamalar, öğrenci mahallelerinde paylaşımlı daireler ve yazlık bölgelerde sezonluk kiralamalar farklı kefalet pratikleri doğurur. Ev sahipleri, kiracının düzenli geliri yoksa kefil talep etmeye daha sık başvurur.
Kefil olacak kişinin şu noktaları netleştirmesi faydalıdır:
- Kefalet süresi kaç yıl veya kaç ay olarak belirlenmiş?
- Azami sorumluluk tutarı sözleşmede yazılı mı?
- Kefalet adi mi, müteselsil mi?
- Kefalet, sözleşmenin yenilenmesi halinde de geçerli olacak mı?
- Eşin rızası alınmış mı?
Bu soruların cevabı, kefilin ileride karşılaşabileceği riski büyük ölçüde belirler. Kefil olmadan önce sözleşmenin tamamını okumak ve anlaşılmayan noktaları netleştirmek gerekir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi ve icra süreciyle ilgili bilgi için kiracının tahliyesini sağlayan ihtarname ve icra emri süreci başlıklı yazıya bakılabilir. Kira hukukuna ilişkin genel çerçeve için ise kira hukuku sayfası yol gösterici olabilir.
Kefil olmadan önce hangi adımlar atılmalı?
Kefil olmak, uzun yıllar sürebilecek bir borç ilişkisine taraf olmak anlamına gelir. Bu nedenle acele karar verilmemelidir. Sözleşme metni baştan sona okunmalı, kefaletle ilgili bölüm ayrıca incelenmelidir.
Kiracının ödeme geçmişi, gelir durumu ve taşınmazda ne kadar kalmayı planladığı sorulabilir. Kefalet süresi mümkün olduğunca kısa tutulabilir. Azami tutar, kiracının yıllık kira bedelini aşmayacak şekilde belirlenebilir. Müteselsil kefalet yerine adi kefalet tercih edilebilir; ancak ev sahibi bunu kabul etmeyebilir.
Sözleşmede değişiklik yapılacaksa bunun yazılı olması ve taraflarca imzalanması gerekir. Sözlü anlaşmalar kefalet bakımından hüküm doğurmaz. Kefil, kendisine verilen sözlerin sözleşmeye yazılmadığı sürece bağlayıcı olmadığını bilmelidir.
Sonuç
Kira sözleşmesinde kefil olmak, imza anında basit görünse de hukuki sonuçları ağır olabilir. Kefilin sorumluluğu, sözleşmenin şekil şartlarına uygun düzenlenip düzenlenmediğine, kefalet süresine ve türüne göre değişir. Eşin rızasının alınmaması, azami tutarın yazılmaması veya sürenin belirtilmemesi gibi eksiklikler kefili sorumluluktan kurtarabilir.
Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir. Sözleşme metni, imza tarihleri ve taraflar arasındaki yazışmalar farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle somut olayınız için bir avukata danışmanız yerinde olur.